恒大物业股权转让一事有了新进展。近日，恒大物业发布公告称，已与一家选定投标人签订排他性协议，双方将就恒大物业51.016%的股权展开谈判，预计5月将确定新的实际控制人。这一消息引发市场广泛关注，毕竟恒大物业是许家印旗下为数不多仍具价值的资产。
目前，恒大物业市值约145亿港元，按51.016%的股权计算，价值超过70亿港元。然而，这笔看似丰厚的资金，许家印却无法从中分得一杯羹。要理解其中的缘由，需先理清恒大旗下各业务板块的关系。恒大母公司是注册在开曼群岛的中国恒大集团，此前在香港上市，现已被摘牌退市，其内地核心业务为地产，即恒大地产集团。中国恒大集团旗下还有两家上市公司，分别是恒大物业和恒大汽车。其中，中国恒大及CEG Holdings持有恒大物业51.016%的股权，是控股股东；中国恒大持有恒大汽车58.5%的股权，同样为控股股东。
外界所提及的恒大2.4万亿元债务，包含了恒大物业和恒大汽车的债务；1.84万亿元的总资产，也涵盖这两家公司。不过，恒大物业和恒大汽车作为独立上市公司，独立核算资产和负债，不承担母公司的债务。当下，母公司中国恒大集团和恒大汽车均已资不抵债，即便变卖所有资产也难以偿还债务，堪称“烂摊子”。但恒大物业状况良好，2025年总资产96.15亿元，总负债76.65亿元，营收136.78亿元，同比增长7.2%，净利润约10.09亿元，收入呈增长态势，公司仍在盈利，无疑是许家印旗下最值钱的资产。
回顾过往，恒大物业曾是资本市场的宠儿。2020年上市时，市值一度突破2000亿港元，按51%左右的股份计算，价值超1000亿港元。2021年恒大暴雷后，许家印曾将恒大物业摆上货架准备出售，当时合生创展有意收购，出价200.4亿港元，可惜最终未能谈妥。随着恒大集团困境加剧，许家印被抓，恒大物业股价大幅下跌，如今市值较巅峰时期缩水超九成。
2024年1月，中国恒大被清盘，旗下资产再次被摆上货架用于偿还债权人债务。众多巨头对恒大物业兴趣浓厚，中海物业、保利物业、太盟投资集团都曾出现在传闻收购名单中。如今，独家谈判对象据说是广东省旅游控股集团，这是一家实力雄厚的省属国有企业。
对比同行业公司，2025年碧桂园服务营收483.5亿元，同比增长9.9%，净利润25.2亿元，市值204亿港元；万科旗下的万物云，2025年营收372.7亿元，同比增长2.7%，净利润21.3亿元，市值约200亿港元。相比之下，恒大物业虽营收和净利润不及这两家，但按当前市值计算，其51.016%股权价值超70亿港元，虽与几年前不可同日而语，但也属合理。
许家印作为中国恒大集团的实控人，是恒大物业的间接控股股东，并非直接持有人。若恒大处于健康状态，出售恒大物业的资金进入中国恒大集团后，许家印可通过分红获得收益。但如今中国恒大已进入清盘程序，所有资产处置权归清盘人，许家印无权处置。资产处置所得资金需按顺序分配，先支付清盘费用、管理费用，接着偿还优先金融机构有抵押担保的债权，然后是无担保的普通债权人，如供应商、施工方、恒大财富投资人等，最后才轮到股东。鉴于中国恒大资不抵债的状况，出售恒大物业的资金远不够偿债，股东必然无法获得资金，许家印自然一分钱也拿不到，其所有股权基本“清零”。不过，有消息称他已转移数百亿资产到境外。
